Özet:
Ev sahibi hakları: Evi gösterme (gezdirme) hakkı, büyük tamirat sorumluluğu, yan gider rücu hakları ve mülkiyet güvenliği rehberi. Türkiye’de kira hukuku dendiğinde genellikle “kiracı hakları” ön plana çıksa da, mülkiyet hakkının özü olan “Kiraya Veren” (ev sahibi) tarafı da Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından dengeli bir koruma altına alınmıştır. 2026 yılı piyasa koşullarında, sadece kiranın tahsili değil; mülkün fiziki bütünlüğünün korunması, komşuluk hukukuna riayet edilmesi ve vergisel yükümlülüklerin yönetilmesi her zamankinden daha kritik bir hal almıştır. Kira sözleşmesi, ev sahibine sadece para alma hakkı vermez; aynı zamanda taşınmazın “kullanıma elverişli halde” tutulması yükümlülüğünü de yükler. Bu makalede, ev sahibinin evi gösterme hakkından, büyük tamirat sorumluluklarına; hapis hakkından, cezai risk taşıyan “izinsiz giriş” konularına kadar tüm yasal çerçeveyi inceleyeceğiz.
1. Kiraya Verenin Temel Hakları
Ev sahibi, mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kira süresi boyunca belirli sınırlar dahilinde kullanabilir.
1.1. Kira Bedelini Talep Etme ve Artış Hakkı
TBK m. 313 uyarınca ev sahibinin en temel hakkı, kararlaştırılan kira bedelinin zamanında ve eksiksiz ödenmesidir.
Geç Gecikme:
Bir kira yılında iki kez haklı ihtarname gönderilmesi durumunda ev sahibi tahliye davası açma hakkı kazanır.
Rayiç Artış:
5. yılın sonunda
Kira Tespit Davası açarak bedeli emsallere yükseltebilir.
1.2. Kiralananı Gösterme (Gezdirme) Hakkı (TBK m. 319)
Ev sahibi, taşınmazı satmak veya sözleşme bitiminde yeniden kiraya vermek istiyorsa, kiracı bu amaçla evin gezilmesine izin vermek zorundadır.
Şartlar:
Gezdirme, kiracıya en uygun zamanlarda ve önceden haber verilerek yapılmalıdır.
Zorluk Halinde:
Kiracı haksız yere izin vermezse, mahkemeden “Evi Göstermeye İzin (Satışa İzin)” davası açılarak belirli gün ve saatler için karar alınabilir.
1.3. Özenli Kullanım ve Komşu Saygısı Talebi
Kiracı evi “kendi malı gibi” özenle kullanmak ve komşuları rahatsız etmemekle yükümlüdür (TBK m. 316). Bu kuralın ağır ihlali (evde gürültü, izinsiz tadilat vb.), ev sahibine sözleşmeyi derhal feshetme hakkı tanır.
2. Tamirat Sorumluluğu: Kim, Neyi Öder?
Uygulamada en çok tartışılan konu, bozulan bir cihazın veya akan bir çatının masrafının kime ait olduğudur.
2.1. Büyük Tamiratlar (Ev Sahibi Sorumluluğu)
Taşınmazın kullanıma elverişliliğini etkileyen temel unsurlar ev sahibine aittir.
Örnekler:
Kombi arızası (parça değişimi), asansör masrafları, dış cephe mantolama, çatı akması, ana su ve doğalgaz tesisat patlamaları.
Kural:
Kiracı bu arızayı bildirir; ev sahibi makul sürede yaptırmazsa kiracı yaptırıp faturayı kiradan mahsup edebilir.
2.2. Küçük / Gündelik Tamiratlar (Kiracı Sorumluluğu)
Kullanım sonucu oluşan basit masraflar kiracıya aittir.
Örnekler:
Musluk contası, lamba değişimi, klozet kapağı, temizlik giderleri, iç boya (olağan kirlenme).
3. Kiraya Verenin Yükümlülükleri: “Ayıp”tan Sorumluluk
TBK m. 301, ev sahibine “taşınmazı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etme ve kira süresince bu durumda bulundurma” borcu yükler.
Teslim Anındaki Ayıp:
Ev teslim edildiğinde prizlerin çalışmaması veya rutubet olması “ayıp” sayılır. Kiracı bedel indirimi veya ayıbın giderilmesini isteyebilir.
Konut Dokunulmazlığı:
Ev sahibi, yedek anahtarla kiracının izni olmadan eve giremez. Bu durum TCK m. 116 uyarınca “Konut Dokunulmazlığını İhlal” suçunu oluşturur ve hapis cezası riskini taşır.
4. Hapis Hakkı (Rehin Hakkı) - Sadece İşyerlerinde
TBK m. 336 uyarınca, işyeri kiralarında ev sahibi, ödenmeyen geçmiş 1 yıllık ve gelecek 6 aylık kira borcu için, kiralanandaki eşyalar üzerinde Hapis Hakkı kullanabilir.
Uygulama:
İcra dairesi aracılığıyla eşyaların envanteri tutulur ve bu eşyaların mülkten çıkarılması engellenir. Bu, konutlarda (temel ihtiyaç eşyaları hariç) çok daha kısıtlı bir haktır.
5. Yan Giderler ve Rücu Hakkı
DASK (Deprem Sigortası) ve bina Emlak Vergisi her zaman ev sahibine aittir. Sözleşme ile kiracıya yüklenmesi Yargıtay tarafından geçersiz sayılabilmektedir.
Aidat:
Kiracı aidatı ödemezse ve yönetim ev sahibine dava açarsa, ev sahibi ödemeyi yapıp kiracıya rücu (faturayı yansıtma) eder. Aidatın ödenmemesi bir temerrüt nedenidir ve tahliye sebebi olabilir (Bkz: Tahliye Sebepleri ).
6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kombinin yıllık bakımı kime aittir? Yıllık periyodik bakım (filtre temizliği vb.) ‘kullanım’ kaynaklı olduğu için kiracıya aittir. Ancak kombinin ana kartının yanması veya eşanjör değişimi gibi ‘teknik ömür’ harcamaları ev sahibine aittir. Kiracı evi göstermiyorsa ne yapabilirim? Noter üzerinden ihtar çekerek uygun gün ve saat belirlemesini isteyin. Yine reddedilirse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden ‘Evi Göstermeye İzin’ talepli dava (Delil tespiti kıvamında) açılır. Hakim emriyle polis/çilingir eşliğinde değil ama icra memuru eşliğinde gösterme sağlanabilir. Yeni satın aldığım evdeki eski kiracıya karşı haklarım nelerdir? Tapu devrinden sonra
1. ay içinde
yazılı ihtar çekmeniz şartıyla, 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz. İhtar süresini kaçırırsanız eski sözleşme döneminin sonunu beklemek zorunda kalırsınız.
7. Sonuç: Hak ve Borç Dengesi
Kira ilişkisi, tarafların karşılıklı dürüstlük kuralına (TMK m. 2) dayandığı bir süreçtir. Ev sahibinin mülkiyetini koruma hakkı, kiracının barınma hakkıyla dengelenmelidir. 2026 yılındaki fahiş tamirat maliyetleri ve arabuluculuk zorunluluğu, ev sahiplerinin özellikle Kira Sözleşmesi Hazırlama aşamasında masraf paylaşımını netleştirmesini zorunlu kılmaktadır. Haklarınızın ihlal edildiği durumlarda, tahliye süreci başlatmadan veya haksız kesintiler yapmadan önce profesyonel bir Kira Hukuku Avukatı danışmanlığı almak, hem tazminat risklerini önler hem de yasal süreci hızlandırır. Bu metin genel bilgilendirme amaclidir. Somut dosyaniz icin panelden talep olusturabilirsiniz. Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgüdür. Kişisel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız. Bu metin genel bilgilendirme amaclidir. Somut dosyaniz icin panelden talep olusturabilirsiniz.
2026. Kira Hukuku Rehberi: TÜFE Sınırı ve Vergi Değişiklikleri...
İlgili Kategori İşyeri Kira Sözleşmesi: 2026 Ticari Riskler ve Vergi Rehberi İlgili Kategori Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası 2026 Rehberi İlgili Kategori Kira Güvencesi (Depozito): Hakları ve İadesi 2026 Rehberi İlgili Kategori Kira Gelir Vergisi: GMSİ ve 2026 Beyanname Rehberi İlgili Kategori