Özet:
634. Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde 2026 rehberi: Arsa payı düzeltme, aidat uyuşmazlıkları, yönetim planı ve kentsel dönüşüm kuralları.
Modern şehir yaşamının temelini oluşturan apartmanlar, siteler ve rezidanslar, hukuki altyapısını
634. Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)
‘ndan almaktadır. Klasik mülkiyet anlayışından (tek malik) farklı olarak, kat mülkiyeti sisteminde kişiler hem kendilerine ait bağımsız bölümlere (daire, dükkan vb.) sahip olmakta hem de ortak alanlar (arsa, merdiven, asansör, bahçe vb.) üzerinde arsa payları oranında kullanım hakkına sahip olmaktadır.
2026. yılı itibarıyla, yüksek enflasyonun getirdiği
aidat uyuşmazlıkları , kentsel dönüşüm sürecindeki arsa payı adaletsizlikleri ve sitelerdeki yönetim planı ihlalleri , kat mülkiyeti hukukunu gayrimenkul davalarının merkezine taşımıştır. Bu kapsamlı rehberde, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecini, arsa payı hesaplamalarındaki kritik hataları ve apartman/site yönetimindeki yeni yasal standartları inceleyeceğiz.
1. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti: Temel Kavramlar ve Geçiş
Pek çok mülk sahibi bu iki kavramı karıştırmakta veya kat irtifaklı tapunun risklerini göz ardı etmektedir.
1.1. Kat İrtifakı (İnşaat Aşaması)
Binanın henüz inşasına başlanmadığı veya inşaatın devam ettiği ancak henüz “Yapı Kullanma İzin Belgesi” (İskan) alınmadığı aşamada kurulan haktır. Tapuda “Arsa” vasfı devam eder ancak mülk sahiplerinin alacağı bağımsız bölümler ve arsa payları tescil edilmiştir. ⚠️ Risk 2026: Kat irtifaklı bir taşınmaz almak, binanın iskan alıp alamayacağı konusundaki tüm idari ve mali riskleri (belediye cezaları, projeye aykırılıklar vb.) baştan kabul etmek demektir.
1.2. Kat Mülkiyeti (Bina Tamamlandıktan Sonra)
Binanın projeye uygun olarak tamamlanması ve belediyeden İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alınmasıyla kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Tapuda taşınmazın cinsi “Apartman”, “Rezidans” veya “İş Hanı” olarak güncellenir.
Dönüşüm:
KMK uyarınca müteahhit veya malikler, iskan aldıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurarak kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmekle yükümlüdür. 2026 dijital tapu sisteminde bu süreçler belediye-tapu entegrasyonu ile otomatikleşmiştir.
2. Arsa Payı ve Düzeltme Davaları
Arsa payı, bir bağımsız bölümün taşınmazdaki mülkiyet oranını belirleyen rakamdır (örn: 10/100).
2.1. Arsa Payı Neden Önemlidir?
Oy Hakkı:
Kritik kararlarda arsa payı çoğunluğu aranır.
Aidat:
Yönetim planında aksine hüküm yoksa, giderler arsa payı oranında paylaşılır.
Kentsel Dönüşüm:
Bina yıkıldığında yeni paydaşlık hakkı tapudaki arsa payına göre belirlenir.
2.2. Arsa Payı Düzeltme Davası
Pek çok eski binada, zemin kattaki dükkan ile en üst kattaki geniş dairenin arsa payları hatalı şekilde eşit (1/10 gibi) verilmiştir.
Hukuki Sebep:
KMK m. 3 uyarınca arsa paylarının; bağımsız bölümlerin inşa edildiği tarihteki değeriyle (konum, kat, m²) orantılı olması şarttır.
Dava Süreci:
Eğer arsa payları adaletsiz ise, herhangi bir malik Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Arsa Payı Düzeltme Davası” açabilir. 2026 model yargılamalarda bilirkişiler, binanın yapıldığı yıldaki rayiç değerleri baz alarak payları yeniden hesaplamaktadır.
3. Ortak Alanlar ve Müdahalenin Men’i
KMK m. 4 uyarınca; temel, çatı, asansör, merdiven, koridor ve bahçe tüm maliklerin ortak yeridir.
Balkon Kapatma:
Cam balkon veya PVC ile balkon kapatmak, mimari projede yoksa ve 4/5 çoğunluk kararı alınmamışsa yasaktır. Komşulardan biri dava açarsa mahkeme “eski hale getirme” (yıkım) kararı verir.
Ortak Alanın İşgali:
Bahçenin bir kısmını kendine özel otopark yapmak veya koridora dolap koymak “Müdahalenin Men’i” davasına konu olur.
4. Yönetim Planı: Apartmanın Anayasası
Yönetim planı, apartmanın nasıl yönetileceğini, giderlerin nasıl dağıtılacağını ve yasakları belirleyen bir sözleşmedir. Tapuda tescil edilir ve tüm malikleri bağlar.
Öncelik:
Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, yönetim planındaki hükümler borçlar hukuku kapsamında önceliklidir.
Değişiklik:
Yönetim planını değiştirmek için toplam malik sayısının 4/5 (yüzde 80) çoğunluğu gereklidir.
5. Ortak Giderler (Aidat) ve İcra Takibi
2026. yılındaki yüksek bakım ve personel giderleri, aidatların ödenmemesi durumunda apartman yönetimlerini zor durumda bırakmaktadır.
5.1. Gecikme Tazminatı: Aylık %5 Kuralı
KMK m. 20 uyarınca; aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemediği günler için aylık %5 (yüzde beş) gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. ⚠️ Dikkat: Bu oran yasal faizden çok daha yüksektir. Yıllık %60’a tekabül eder. Mahkemeler bu oranı düşüremez, çünkü kanuni bir emirdir.
5.2. İcra Takibi ve Ortaklanın Men’i
Ödenmeyen aidatlar için yönetici, mahkemeden karar almadan doğrudan icra takibi başlatabilir. Borç devam ederse ve malik ödememekte direnirse, diğer malikler mahkemeden o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini (bedeli karşılığında) talep edebilirler.
6. Kentsel Dönüşüm ve 2026 Güncel Mevzuatı
Eski binaların yenilenmesinde KMK ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun iç içe geçmektedir.
2/3 ve Salt Çoğunluk:
2026. yılındaki yeni düzenlemelerle (7471 Sayılı Kanun), binaların yenilenmesi kararı için artık 2/3 yerine bazı durumlarda salt çoğunluk (+1) dahi yeterli olabilmekte, ancak mülkiyet hakkının korunması için arsa payı dengesi gözetilmektedir.
Kararın İptali:
Maliki olduğu dairenin değerinin çok altında kaldığını düşünen veya haksız kentsel dönüşüm kararı alındığını iddia eden malikler için 15 günlük çok kısa hak düşürücü süreler mevcuttur. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ) Kiracı aidat ödemezse ev sahibi sorumlu mudur? Evet, müteselsilen sorumludur. Yönetim, aidat borcu için hem kiracıya hem de ev sahibine icra takibi yapabilir. Ev sahibi ödemek zorunda kalırsa, bu tutarı kiracısından (kira alacağı gibi) talep edebilir. Dükkan sahipleri asansör masrafına katılır mı? Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, dükkan sahipleri asansörü kullanmasalar dahi arsa payları oranında bakım ve onarım giderlerine katılmak zorundadır. Mevzuat gereği ortak yerlerden birini kullanmamak, giderden kurtarmaz. Kat malikleri kurulu toplantısına vekaletle gidilebilir mi? Evet. Ancak bir kişi, toplam arsa payı ve malik sayısının yüzde 5’inden fazlasını temsil edemez (küçük binalarda en fazla 2 kişi). Vekaletnamenin noter onaylı olması şart değildir, adi yazılı imzalı belge yeterlidir. Balkonumu camekanla kapattım, komşum yıktırabilir mi? Eğer yönetim planında yasaklanmışsa veya mimari bütünlüğü bozuyorsa ve kat malikleri kurulunda 4/5 rıza alınmamışsa, Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla eski hale getirme kararı çıkartılıp balkon eski haline döndürülebilir. Yönetici seçilemiyorsa ne yapılır? Anlaşmazlık nedeniyle yönetici seçilemiyorsa, her malik Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak ‘Kayyım Yönetici’ atanmasını talep edebilir. Mahkemenin atadığı yönetici emredici yetkilere sahiptir. Sonuç: Huzurlu Yaşam Hukuki Bilgiyle Başlar Kat mülkiyeti, sadece bir arada yaşama kültürü değil, aynı zamanda ciddi bir “mülkiyet yönetimi” sürecidir. Aidat takibinden ortak alanların korunmasına, yönetim planı değişikliklerinden kentsel dönüşüm süreçlerine kadar her adımda 634 sayılı KMK’nın emredici hükümleri devrededir. Hak kayıplarını önlemek ve komşuluk ilişkilerini hukuki zeminde korumak adına, uyuşmazlıklarda gecikmeden uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması hayati önem taşır. Bu metin genel bilgilendirme amaclidir. Somut dosyaniz icin panelden talep olusturabilirsiniz. Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgüdür. Kişisel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız. Bu metin genel bilgilendirme amaclidir. Somut dosyaniz icin panelden talep olusturabilirsiniz.
2026. Kira Geliri Vergisi Rehberi: İstisnalar, Dilimler ve...
İlgili Kategori Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026: Güncel Kira Yardımı, Hibe ve... İlgili Kategori Emlak Alımında Due Diligence: 2026 Hukuki Risk Analizi Rehberi İlgili Kategori Gayrimenkul Hukuku: Mülkiyet, Tapu İşlemleri ve 2026 Satış... İlgili Kategori Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu İşlemleri Rehberi 2026 İlgili Kategori